住宅ローンの金利、審査、比較、借り換え【住宅ローンの選び方】

三菱東京ＵＦＪ銀行の住宅ローン

三菱東京ＵＦＪ銀行では、ご自分のライフスタイルに合わせた金利プランの住宅ローンが選べます。

三菱東京ＵＦＪ銀行の「ずーっと金利優遇コース」は、契約から完済までずっと金利優遇が受けられる住宅ローンです。
変動金利の住宅ローンを選んでも、固定特約タイプの住宅ローンを選んでも、完済まで店頭表示の金利よりも年率1.0％の優遇が受けられます。
借り入れ期間は1年単位で2年以上35年以内です。

三菱東京ＵＦＪ銀行の「最初に大きな優遇コース」は、借り入れの始めに大きな金利優遇が受けられます。
住宅を建設または購入した当初の期間の返済額を抑えたい方に最適です。
当初固定の期間が2年、3年、5年、15年、20年から選べます。
固定特約の期間が2～5年ですと、年率0.4％、15・20年ですと年率1.0％優遇されます。
固定金利の期間が過ぎても、完済まで、店頭表示金利よりも金利が優遇になります。

借り入れから完済まで、ずっと固定金利で返済したいという方には、「ずーっと固定金利コース」、または「フラット35{保障型｝住宅ローン」がおすすめです。

「ずーっと固定金利コース」は、21年以上35年まで1年単位で返済期間を設定できます。
金利が固定されるのでローンの返済額が最初から分かっていて将来の計画が建てやすくなります。
別途、保証料がかかります。

また、「フラット35住宅ローン」は住宅金融支援機構と特定住宅融資保険を付保した住宅ローンです。
こちらも21年以上35年まで、1年単位で返済期間を決められ、金利はずっと変わりません。
保証料はかかりません。

建ぺい率、容積率

購入したい住宅を探す時には、不動産のチラシなどで建ぺい率、容積率という言葉を必ず目にすることになります。
建ぺい率、容積率とは、どちらも敷地に対する建物の大きさを規制する数値です。

建ぺい率は、敷地内の建物の建築面積を制限するものです。
敷地内に対する1階の床面積の割合と考えるとわかりやすいと思います。
建ぺい率は都市計画法で用途地域ごとに決められており、その割合を超えた建物を建てられません。
一般に郊外の住宅地は建ぺい率が低く、敷地内に空き地ができるようになっています。

容積率とは、土地の立体活用の制限で、敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと。
こちらも都市計画法で決められており、その割合を超えた建物を建てられません。
また、車庫や駐輪場の床面積は建物の全体の面積の1/5までは計算に入れません。
地下室も住宅の床面積の1/3までは容積率の計算には入れません。

用途地域とは都市計画法で定められた12種類の地域です。
第一種低層住居専用地域とは、低層住宅専用地域で店舗などは建てられません。
第二種低層住居専用地域は、低層住宅専用地域で小規模の店舗は建てられる地域。
このように、異なる用途地域によって建ぺい率、容積率が定められているのです。

建ぺい率や容積率はどちらも一般に第一種・第二種住宅地域など住宅地は低く、工業地域や商業地域では高くなります。
建ぺい率が高いほど、敷地いっぱいに建築が可能であり、容積率が高いほど、広くて高いビルなどが建てられるのです。

これらが守られていない住宅は、ローン審査がおりないことがあります。
このようなことを避けるために、住宅の購入の際は建ぺい率や容積率に違反していない物件であることを充分確認したうえで、検討しましょう。

エコキュートとエコウィル

エコキュートやエコウィルということばはテレビや新聞、雑誌などで目にしたり、聞いたりしていると思います。
このエコキュートやエコウィルという高効率機器は、省エネルギー、省コストで地球環境に優しい機器類として注目されています。
エコキュートやエコウィルとは、どのような仕組みの機器なのでしょう。

エコキュートは内蔵されたヒートポンプが空気中の熱を集め、冷媒である二酸化炭素を温めます。
熱を持った冷媒がコンプレッサーで圧縮されさらに高温となり、この熱が水を温めるのです。
このエコキュートでは消費する電力の3倍の熱エネルギーを得ることができます。
ちなみに冷媒の二酸化炭素は工場などで排出されるガスの再利用で、冷媒は空気中には排出されません。

エコウィルはガス発電・給湯暖冷房システムのことで、都市ガスやLPガスを使って発電し、その際に出る廃熱を給湯や床暖房などに有効利用します。
自動車がガソリンで動いたり、音楽が聴けたり、車内の冷暖房をすることと似ていますね。
排気ガスの熱を捨てずに温めるのに利用している、と考えるとわかりやすいかと思います。
エコウィルは最も省エネになる時間に自動的に発電を行う機能もあり、必要な時に必要なエネルギーを作り出します。
また、太陽光発電と組み合わせてさらに省エネを実践できます。

住宅の購入やリフォームでエコキュートやエコウィルの導入を考える人も多いと思います。
費用もよく考えて、快適な住宅を購入して欲しいものです。

省エネルギー住宅

現在、二酸化炭素をはじめとする温室効果ガスの増加により地球温暖化が進んでいます。
少しでもその温暖化防止のために、新しく住宅を購入する時、省エネルギー住宅を考えてみてはどうでしょうか？

省エネルギー住宅とは、夏は涼しく、冬は暖かく過ごせて、それでいて地球環境にも優しい住まいのことです。
高性能断熱材や熱を逃がしにくい複層ガラス(2枚のガラスの間に空気が入っている)のサッシや断熱ドアを用いたり、気密性を高めて隙間風を防ぐ、高断熱・高気密住宅がそのひとつです。
高断熱・高気密住宅は、自然換気が期待できないので計画的な空気交換が必要となります。

環境共生住宅は、地球環境を壊さず、周辺環境に溶け込み、健康で快適な住宅のことです。
エネルギーの配慮だけでなく、廃棄物を少なくするなどの配慮がなされた住宅です。

太陽光発電・太陽熱利用、風力発電など自然の力を利用してエネルギーを生み出す住宅もまた、省エネルギー住宅です。
家の屋根などに太陽電池を設置してあるのを見たことがある人は多いでしょう。
既存の屋根に取り付けるものと屋根材一体型のものがあります。
太陽熱利用は、屋根などに設置した集熱器で太陽の熱エネルギーを集め温水を作り、給湯します。
風力発電装置は蓄電ができ、庭やベランダなどに取り付けることが可能です。

購入の費用はかかりますが、石油の高騰や枯渇が問題になっている現在、エネルギーを大切する住宅は選択肢として考える価値があると言えるでしょう。

住宅の地震保険

火災保険では、地震を原因とする火災は補償していません。
地震保険は、火災保険では補償していない地震・津波・噴火による損害の補償の他、地震が原因の火災、地震による延焼・拡大した損害に対して補償する保険です。

地震保険は火災保険に付随した保険ですので、火災保険とセットでないと加入できません。
現在火災保険に加入している人は、地震保険に加入できます。
地震保険は火災保険と同じように建物と家財を補償する保険で、建物だけ、家財だけ、両方の組み合わせで契約できます。

地震保険の保険金額は火災保険の保険金額の30～50％です。
つまり地震保険は火災保険の最高半分額までしか補償しないことを知っておいてください。
地震保険の限度額は建物5千万円、家財1千万円です。

地震保険は地震での損害が全損・半損・一部損の時に保険が支払われます。
全損の場合は契約金額の100％(時価)、半損は50％、一部損は5％です。

保険料の割引制度として、建築年割引・耐震等級割引・免震建築物割引・耐震診断割引があります。
住宅の建築年、もしくは耐震性能により10％～30％の割引になります。

平成19年より地震保険料控除が創設され、最高、所得税5万円、住民税2万5千円を総所得金額から控除できるようになりました。

しっかり考えて購入した大切な住宅です。
もしもの時の補償を考えて、保険をかけておきましょう。
住宅ローン契約で火災保険を担保としてかける場合に、地震保険も一緒に入っておくのもよいでしょう。
住宅の購入には、保険のことも忘れずに、もしもに備えてください。

住宅の火災保険

住宅を購入してからの心配事の中には、思わぬ災害があります。
火事や自然災害から大切な住宅を守るための保険に、火災保険や地震保険があります。
ここでは、個人の住宅に対する火災保険について説明しましょう。

火災保険は、建物と家財、別々に契約します。
両方契約することもできますし、建物だけ、家財だけ、という契約も可能です。
一般の住宅を補償する火災保険は次のようなものがあります。

・住宅火災保険
火災、落雷、ガスによる破裂・爆発、消火活動による破壊・水漏れ、汚損、風、雹(ひょう)、雪害による損害に対して保険金が支払われます。

・住宅総合保険
住宅火災保険と同じ損害の補償の他、建物外部からの物体の落下(飛行機などの墜落)・衝突(車が住宅に突っ込むなど)・飛来、水漏れ、盗難、水害、暴行・破壊、持出し家財(家財に保険をかけている場合)の損害を補償します。

・新型火災保険
自由化対応型の火災保険。
基本補償は各社共通で、火災、落雷、破裂・爆発、風、雹(ひょう)、雪害に対する補償。
これにオプションで、様々な補償を加えたり、別宅の家財を補償できるようにしたり、各社独自の補償ができる保険です。
必要のない補償をはずし、保険料を節約できるメリットがあります。

・団地保険
鉄筋コンクリート作りの団地やマンションの家財を対象とした火災保険で、住宅総合保険と同じ補償(水害、障害費用を除く)の他、修理費用、交通障害、団地構内での傷害、個人賠償、借家人賠償責任保険が基本契約になっています。
団地の駐輪場に置いた自転車やバイクの盗難も補償の対象です。

・積立生活総合保険
満期金が支払われるタイプの積立型の火災保険で、住宅総合保険に家族傷害保険を組み合わせたような補償内容です。

住宅を購入する時、このような保険を利用し、万が一に備えてください。

一戸建て住宅のメンテナンス

住宅のメンテナンスは、マンションの場合であれば大規模な修繕などは管理組合が行います。
しかし、一戸建ての住宅では、すべての管理・修繕を居住者が行わねばなりません。
マンションの場合は持ち主の承諾がないと大規模な修繕は行えませんが、一戸建ての場合は持ち主の判断で行えます。
しかし、高額の費用がかかるので、普段から資金を積み立てるなどして意識して準備しておかなければなりません。

特にお金がかかるのは、外壁や屋根の塗り替えや修繕費用です。
この塗り替え作業は10年に1度行うのを目安として費用を用意しておきましょう。
少なくとも、100万円は必要となります。
住宅の大きさや外壁や屋根の種類などで料金は大きく異なります。
外壁がサイディングの場合、つなぎ目のシーリング材にひび割れや隙間があると雨漏りにつながります。
ひび割れなどが見つかった場合は、放置せず、早急な補修をしてください。

また、コンクリートの基礎にひび割れがないか、土台に白蟻被害がないかなど定期的な点検が必要です。
大事に至る前に修繕しておくと安心です。

住宅の劣化は周辺の気候や環境、塗料の種類によって異なってきますので、自分の家の修繕時期は、点検しながら見極めるようにしてください。

住宅の購入には、購入の時だけでなく、長年に渡って大きなお金が必要となります。
住宅ローンだけでなく、メンテナンスの費用も用意して、そのうえで定期的な点検・補修や日々の掃除などを心がけ、大事なマイホームを長持ちさせてください。

マンションのメンテナンス

住宅は長年住んでいるうちに傷んできます。
そのためには定期的なメンテナンスはかかせません。

マンションの場合は、購入の時に修繕積立基金を払う場合があります。
入居後は毎月、管理費や修繕積立金が必要となります。
それらは、修繕や清掃、電気、ガス、水道などの点検・管理、そして管理会社への支払いなどに当てられます。
駐車場を利用する人はその費用も必要となりますが、それも駐車場の管理や修繕代に使われる費用となります。

大規模な修繕をする場合は、マンションの規模により数千万円から数億円かかります。
しかし、それに必要な積立金がない場合には、各所有者から足りない費用を集めねばならなくなり、その結果修繕ができないことにつながりかねません。
そのために、マンションの購入の際、管理費や修繕積立金が安くても、安心していてはいけません。

しかし、マンションの管理会社が必要以上に経費を計上していたり、業者に高い料金を支払っているままである、という場合もあるため、管理会社にまかせきりにせず、お金の流れをチェックしておきましょう。
自主管理組合では、複数の業者に見積もりを取った上で納得できる業者を選ばなければなりません。
自主管理では、居住者は自分達でやらねばならないことが多く大変ではありますが、管理会社に頼むよりも毎月の費用が安くなります。

また、修繕積立金は共有部分に使われるので、当然専有部分の補修の費用は自分で用意しなければなりません。
給湯器、調理機器など、年月を経て劣化していきますので、その修理や買い替えの費用も準備しておきましょう。
また、日常の掃除を心がけて住まいの劣化を防ぎましょう。

住宅は、このように購入してからも費用がかかります。
資金の計画をしておくと同時に急な修理など不意の出費についても、お金の準備をしておく必要があるのです。

シックハウス症候群

新築の住宅の購入や、リフォームで気をつけなければならないのは、シックハウス症候群です。
シックハウス症候群とは、建材や建材の防腐剤、接着剤、塗料などに含まれる揮発性化学物質により引き起こされた空気汚染により起こる病気です。
化学物質過敏症とも呼ばれています。
アレルギー疾患を持つ人の場合は、症状が悪化する場合もあり、注意が必要です。

症状は、これと決まったものはなく、頭痛、疲労感、動悸、呼吸器疾患など様々です。
個人差も大きく、まったく症状が出ない人もいます。

原因になる化学物質はホルムアルデヒド、トルエン、キシレンなど。
新築物件の見学の時には、室内に入った時に目がチカチカしないかなど違和感に注意したり、シックハウス対策を施しているのかを尋ねたりして、入居後の体調悪化につながらないようにしてください。
アレルギー疾患を持つ家族がいる場合には、特に注意してください。
ホルムアルデヒドなど化学物質を抑えた建材などを利用するところが増えています。

しかし、化学物質をゼロにするのは難しいので、空気汚染を防ぐためにも風通しがよい住宅かどうかも確かめることも大切です。
高気密住宅の場合は、換気システムがどのようになっているか納得のいくまで説明を受けてください。

シックハウス症候群を防ぐには、引っ越しを窓を開ける春や秋などの季節にして、化学物質が室内にたまらないようにするのも１つの方法です。

購入した住宅で病気になってしまわないよう、新築やリフォームには細心の注意を払ってください。

マンションの専有部分と共用部分

住宅を購入する時に、マンションの専有部分と共用部分ということばに接してどこが専有でどこが共用なのかと気になる人も多いと思います。
区分所有者法という法律に、この区分が述べられています。

専有部分とは、建物の個々の所有権の目的とする部分を指します。
つまり、分譲マンションの各室のことです。

共用部分とは専有部分に含まれない建物部分と建物付属物、付属建物が共用部分になります。
共用部分は、2通りに分けられます。

・法定共用部分
共同の廊下、階段、エレベーター、外壁、ロビー、電気、ガス、水道の配管(線)で専有部分に属さないもの。
法律上、当然共用部分とされるものを指します。
・規約共用部分
管理事務所、集会所、別棟の倉庫などのように規約に定めて、初めて共用部分となるもの。

ベランダや専用庭は共有部分です。
共有部分の一部分を特定の目的のために使用できる部分を専用使用部分といいます。
この専用使用部分を利用する権利が専用使用権です。
専用使用部分の使用は共有部分なので、使用に制限があります。

マンションの購入する際には、規約をよく読んで、共用部分がどこにあたるのかを把握しておきましょう。
それによって、修理が必要なときに管理組合が修理をするのか、居住者がしなければならないかが変わってきます。
水道の配管は枝管から専有なのか、メーターまでが共用なのかなど規約に定めていないと、水漏れした場合、どちらが費用を持つか、という問題が起こってくるからです。
住宅の購入には、多くの情報を集めしっかり検討することが大切です。